Autrefois considéré comme une simple formalité, le passeport énergétique est devenu, depuis 2024, un élément clé dans l’analyse bancaire d’un projet immobilier au Luxembourg. Il influence désormais non seulement l’octroi d’un prêt, mais aussi les conditions financières proposées à l’emprunteur.
Qu’est-ce que le passeport énergétique (CPE) ?
Le CPE (Certificat de Performance Énergétique) est un document obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un bien immobilier. Il évalue :
- La classe de performance énergétique globale, de A (très performant) à I (très énergivore)
- La qualité de l’isolation thermique du bâtiment
Valable 10 ans, ce certificat est délivré par un expert agréé et doit être présenté au plus tard à la signature du compromis de vente.
Pourquoi est-il devenu stratégique pour les banques ?
Depuis l’adoption des directives européennes en matière de finance durable (ESG) et de taxonomie verte, les banques luxembourgeoises sont tenues d’évaluer l’impact environnemental des biens qu’elles financent. Cela inclut leur efficacité énergétique.
Résultat : le passeport énergétique est devenu un indicateur de risque pour les établissements prêteurs, au même titre que la situation professionnelle ou le niveau d’endettement.
Trois raisons expliquent cette évolution :
- Préservation de la valeur du bien : un logement bien noté (A à C) est plus attractif à la revente, moins coûteux à entretenir, et moins exposé aux futures normes énergétiques.
- Réduction du risque de dévalorisation : un bien classé H ou I pourrait perdre de sa valeur ou nécessiter des travaux coûteux à court ou moyen terme.
- Objectifs internes de durabilité : les banques doivent publier des indicateurs ESG et prouver qu’elles financent un portefeuille “vert” à un certain pourcentage.
Quels impacts sur les conditions de financement ?
Depuis 2024, de nombreuses banques appliquent des barèmes différenciés selon la classe énergétique du bien :
- Classes A à C : taux plus compétitifs, dossier facilité, parfois même des avantages commerciaux
- Classes D à G : conditions standards, mais avec une vigilance accrue sur l’entretien ou les travaux prévus
- Classes H et I : financement plus difficile, en particulier si le bien nécessite une rénovation importante
Dans ces derniers cas, certaines banques exigent :
- Un plan de rénovation structuré
- Des devis ou un budget travaux intégré au financement
- Une obligation d’amélioration énergétique dans un délai défini
Dans certains cas, le taux peut être majoré de 0,20 % à 0,40 %, voire l’offre de crédit refusée si le bien est jugé “non finançable” sans rénovation.
Ce que les acheteurs doivent anticiper
- Demander et analyser le passeport énergétique dès la première visite
- Évaluer les coûts de rénovation potentiels (chauffage, isolation, menuiseries, etc.)
- Vérifier auprès d’un courtier si le bien est finançable en l’état
- Comparer les taux selon différents scénarios (achat direct vs achat avec travaux)
Peut-on financer un bien à rénover classé H ou I ?
Oui, mais le dossier devra être préparé avec soin :
- Le plan de financement doit inclure les travaux de rénovation énergétique
- La banque exigera des devis clairs et parfois un échéancier
- Dans certains cas, le taux sera ajusté après présentation d’un nouveau CPE post-rénovation
Chez MORTGAGE.LU, nous vous accompagnons dans la structuration complète de votre financement, même pour des projets complexes avec rénovation.
Conclusion
En 2025, le passeport énergétique est devenu un critère aussi important que le taux d’endettement ou l’apport personnel. Il influence directement la faisabilité d’un projet et les conditions obtenues auprès des banques.
Dans un marché de plus en plus encadré sur le plan environnemental, anticiper ce facteur est essentiel pour sécuriser son financement. Notre équipe reste à votre disposition pour vous conseiller, analyser votre projet et optimiser votre plan de financement en fonction de la classe énergétique du bien ciblé.
